中國房地產銷售製度迎來重大調整。适配塑在現房銷售“優先”製度重磅落地後，现房销售性重作為商品住房銷售製度改革的改革配套製度，央行等部門發文重構房地產信貸製度體係。房地

　　8月28日，产信中國人民銀行、贷迎金融監管總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的制度意見》（下稱《意見》），對開發貸款和個人住房貸款兩項核心製度進行了優化，适配塑包括將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，现房销售性重對開發貸款期限從原來的改革3年延長至5到7年等。

　　近年來，房地中央經濟工作會議、产信中央政治局會議、贷迎中央城市工作會議等已多次就加快構建房地產發展新模式作出明確部署。制度“十五五”規劃綱要明確，适配塑完善商品房開發、融資、銷售等基礎製度。

　　市場權威專家對第一財經表示，《意見》作為房地產信貸領域的基礎製度，與個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體貸款管理辦法，共同構成新模式下房地產信貸的製度體係。

　　房貸政策迎三項調整

　　梳理來看，《意見》主要對開發貸款和個人住房貸款兩項核心製度進行了優化，涉及三項重點內容。

　　一是，建立開發貸款主辦銀行製度，提升房地產行業轉型發展的金融服務能力。

　　《意見》明確，單個房地產項目對應一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發放開發貸款。開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，預售項目最長5年，現房銷售項目最長7年，商業地產項目最長7年，首次還本日期原則上應在項目竣工備案後。

　　二是，加強個人住房貸款與開發貸款的銜接。《意見》明確，個人住房貸款應通過受托支付方式發放。購房人所購新建住房實行現房銷售的，受托支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；實行預售的，受托支付至項目預售資金監管賬戶。

　　在銷售階段，延後個人住房貸款發放時點，防範住房逾期交付引發金融風險。要求所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，確保購房人“能拿房、再還貸”。

　　三是，《意見》將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定。

　　央行有關部門負責人表示，《意見》堅持以人民為中心，加強製度規範，配合商品住房銷售製度改革，重點改革開發建設和銷售階段的信貸製度，強化資金封閉管理、專款專用，更好維護購房人合法權益。

　　重構房地產信貸製度體係

　　除了優化改善房地產信貸製度外，《意見》更為關鍵的意義在於對過去的房地產信貸政策進行係統梳理重構，重新構建了全麵覆蓋、有序銜接的房地產信貸產品體係。

　　上述市場權威專家對記者表示，分領域看，《意見》囊括了商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等細分領域貸款品種，與金融管理部門過去印發的關於房地產信貸政策的文件、《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》《關於做好經營性物業貸款管理的通知》等進行了較好統籌，明確各類貸款的對象、期限、用途、抵押率等核心要素。分階段看，為滿足房地產開發、建設、銷售、運營全生命周期的信貸需求，加強不同品種的銜接。

　　具體來看，《意見》明確，在開發建設階段，銀行可以發放包括商品住房開發貸款、保障性住房開發貸款、住房租賃開發建設貸款、商業地產開發貸款等在內的房地產開發貸款，用於房地產項目開發建設。

　　銷售階段，銀行可以發放包括個人住房貸款、住房租賃團體購房貸款、商業用房購房貸款等在內的購房貸款，支持購房人或企業購買房屋用於自住、經營或租賃等用途。

　　運營階段，銀行可以發放包括經營性物業貸款、住房租賃經營性貸款等在內的經營性貸款，結合房地產運營階段的合理資金需求，推動住房品質提升和行業轉型發展。

　　值得一提的是，為適應房地產市場供求關係和發展階段變化，《意見》還設置了兜底條款：“中國人民銀行、金融監管總局按照職責分工可以根據經濟社會發展需要，新設房地產貸款品種”。這意味著，未來金融管理部門還可以結合實際增設貸款品種。

　　完善房地產金融宏觀審慎管理

　　房地產金融宏觀審慎管理是建立覆蓋全麵的宏觀審慎管理體係的重要組成部分。

　　《意見》專設“房地產金融宏觀審慎管理”章節，以市場化、規則化為方向，健全宏觀審慎管理機製和工具儲備。

　　具體而言，一是豐富宏觀審慎管理工具箱。明確購房貸款最低首付比例、利率、房地產貸款集中度等房地產金融宏觀審慎管理工具，同時，立足中央銀行宏觀審慎管理職能定位，明確由中國人民銀行根據市場形勢、金融機構風險情況、係統性金融風險狀況等，會同相關部門建立其他房地產金融逆周期調節機製。

　　二是加強宏觀審慎評估。作為開展逆周期調節的基礎，中國人民銀行對銀行業金融機構房地產信貸業務開展宏觀審慎監測評估，根據監測評估結果，可會同相關部門調整適用的宏觀審慎管理工具參數。

　　三是改革完善統計監測體係。房地產金融融資渠道多元，《意見》明確，中國人民銀行會同金融監管部門針對房地產發展新模式需要，改革完善房地產信貸、債券、股票、資管、境外融資等全口徑房地產金融統計指標體係並開展統計監測，全麵、準確反映房地產金融形勢。